Il proprietario di una unità immobiliare posta al piano terra di un edificio condominiale, nonché dell’annesso giardino, deve considerare il muretto e la sovrastante ringhiera di recinzione del giardino un bene comune o un bene privato?
Per rispondere al suddetto quesito è necessaria una breve disamina delle norme e della giurisprudenza.
Al riguardo l’art. 1117 n. 1) del cod. civ., rubricato “parti comuni dell’edificio”, stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.
Secondo un’interpretazione giurisprudenziale consolidata in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non potrà di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che siffatto bene, per sua natura è destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario.
Invece, potrà essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.
Per titolo negoziale deve intendersi:
– il regolamento condominiale di natura contrattuale;
oppure
– l’atto costitutivo del condominio cioè il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
Recentemente, la Corte di Cassazione, Sez. VI Civ., ordinanza n. 22155/2018, in maniera conforme alla predetta giurisprudenza, ha asserito che il muretto di recinzione del giardino il quale per sue obiettive caratteristiche strutturali serva in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile che forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, deve considerarsi un bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, facendo venir meno il presupposto per l’operatività della presunzione di bene comune ex art. 1117 cod. civ.
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