Le pensiline realizzate all’ultimo piano sono da considerarsi beni comuni o beni privati dei condomini dell’ultimo piano? Qual è il criterio corretto di ripartizione per la loro realizzazione?
Per rispondere ai suddetti quesiti è necessario verificare se le pensiline, installate sulla parete sovrastante i balconi dell’ultimo piano senza sporgere dalla linea esterna, possano fungere da copertura e protezione non solo degli stessi balconi ma anche della facciata condominiale.
Nel Condominio l’attribuzione della proprietà comune è regolata dall’art. 1117 cod. civ., rubricato “parti comuni dell’edificio”, il quale trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari o alle altre porzioni comuni destinate in modo stabile al servizio e al godimento collettivo.
Il concreto accertamento che un dato bene abbia le descritte caratteristiche funzionali involge questioni rimesse all’apprezzamento del giudice di merito.
Da una valutazione dei fatti, si potrebbe desumere che delle pensiline godano:
– in maniera diretta i proprietari degli appartamenti dell’ultimo piano;
– in maniera indiretta tutti i condomini in quanto proteggono anche la facciata condominiale nel suo complesso.
In merito alla ripartizione delle spese, l’art. 1223, comma 2, cod. civ. prevede che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”, fatti salvi eventuali accordi approvati all’unanimità dai condomini.
Recentemente la Corte di Cassazione, Sez. II Civ., con l’ordinanza n. 6010/2019 del 28/02/2019 ha ribadito quanto già espresso dal Giudice di merito che “le pensiline avevano la funzione di proteggere la facciata condominiale e non i soli balconi di proprietà esclusiva, garantendo l’integrità e la conservazione dell’intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici”.
Non solo. Affermava che “l’assemblea non poteva ripartire la spesa derogando a quanto prescritto dal secondo comma dell’art. 1123 c.c.”, e che, pertanto, non era da ritenersi censurabile la delibera che aveva “posto i costi delle opere per il 50% a carico dei proprietari dell’ultimo piano e per il restante 50% a carico di tutti gli altri”.
Ne consegue che:
– le pensiline realizzate all’ultimo piano possono essere considerate dei beni comuni condominiali in quanto idonee a proteggere l’intera facciata dell’edificio dagli agenti atmosferici;
– la ripartizione dei costi per la loro realizzazione possa essere posta per il 50% a carico dei proprietari dell’ultimo piano e per il restante 50% a carico di tutti gli altri.
È possibile leggere l’Ordinanza al seguente link
