L’amministratore può pretendere il pagamento dei contributi per le riparazioni straordinarie dell’edificio senza la delibera di approvazione del relativo appalto dei lavori?
Per rispondere al suddetto quesito è necessaria una breve disamina della normativa e della giurisprudenza di riferimento.
L’art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ., prescrive che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria”, precisando che “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Inoltre, l’art. 1136, comma 4, cod. civ, prevede che le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità, “devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo [con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio].
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Con riferimento alle spese attinenti a lavori condominiali di manutenzione straordinaria, la Corte di Cassazione, Sez. II civ., con la Sentenza n. 25839/2019 del 14/10/2019 ha confermato il seguente principio di diritto secondo il quale “la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino”.
Ha affermato, dunque, che l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie postula la preventiva approvazione assembleare la quale a sua volta suppone essenzialmente “la determinazione completa dell’oggetto delle opere, non avendo rilievo ai fini dell’insorgenza del debito, e quindi dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria”.
Ne consegue che in difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria e al di fuori del caso dell’urgenza, non sussiste il diritto dell’amministratore a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.
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