L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’ottenimento delle spese condominiali relative al supercondominio?
Per rispondere a tale quesito si devono analizzare gli artt. 1130 e 1131 cod. civ. in materia di attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore e l’art. 1117 bis in ambito di supercondominio.
In ordine alle attribuzioni e alla rappresentanza, l’amministratore:
– “deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 3;
– “ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi” in base all’art. 1131, comma 1, cod. civ.
Il supercondominio, istituto di elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale, è basato sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici ed è disciplinato nell’art. 1117 bis cod. civ.
Il supercondominio, se il titolo non dispone altrimenti si costituisce automaticamente (ipso iure et facto), allorquando i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
Sebbene sia automatica la costituzione del supercondominio, così non può dirsi per quanto riguarda i suoi organi i quali dovranno, invece, essere regolarmente costituiti.
Si deve, infatti, sempre procedere alla nomina di un amministratore dei beni comuni a tutti i condòmini dei vari condomìni che assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio
Al riguardo, la Corte di Cassazione, Sez. II civ., con l’Ordinanza n. 28280/2019 del 04/11/2019 ha affermato il seguente principio di diritto “il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. Supercondominio”.
Ne consegue che l’amministratore di ciascun condominio ha facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del supercondominio; pertanto, non potrà agire in giudizio per l’ottenimento delle spese condominiali relative al supercondominio.
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