In caso di regolamento condominiale non contrattuale, risulta sufficiente la maggioranza qualificata dei partecipanti al condominio ai fini della modificazione delle tabelle millesimali di riparto delle spese comuni?
Per rispondere a tale quesito si devono analizzare congiuntamente gli artt. 68 disp. att. cod. civ. e gli artt. 1138 e 1136, II comma, cod. civ.
L’art. 68 disp. att. cod. civ. precisa che “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
L’art. 1138 cod. civ. prevede che “il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130 [registro dei verbali delle assemblee]”.
L’art. 1136, II comma, cod. civ. stabilisce che “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Le tabelle millesimali, pertanto, devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta al regolamento di condominio al quale sono allegate, ovverosia in caso di:
– regolamento di natura contrattuale e relative tabelle allegate: è necessaria l’unanimità dei consensi;
– regolamento di natura assembleare e relative tabelle allegate: è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1138 cod. civ. [un numero di condomini che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio].
Le tabelle millesimali accertano, dunque, il valore proporzionale delle unità immobiliari rispetto all’intero edificio ai fini della gestione del Condominio.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, Sez. VI civ., con l’Ordinanza n. 30392/2019 del 21/11/2019 ha ribadito il principio di diritto, già affermato dalle Sezioni Unite con la Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, secondo il quale “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 secondo comma c.c.”
Ne consegue che una volta esclusa la natura negoziale del regolamento condominiale, la deliberazione dell’assemblea del condominio, adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, II comma, cod. civ. può legittimamente disporre il riparto delle spese di conservazione delle parti comuni anche secondo un criterio difforme da quello previsto dalle tabelle millesimali in vigore.
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