Un condomino può ampliare il terrazzo annesso alla sua unità esclusiva, realizzando una veranda trasformata in volume abitabile, utilizzando anche delle parti comuni condominiali?
Per rispondere a tale quesito si devono analizzare congiuntamente gli artt. 905 e 1102 cod. civ.
In ambito di distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi, l’art. 905, comma 2, cod. civ. prescrive che “Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere”.
In merito all’uso delle cose comuni, l’art. 1102 cod. civ. prevede al comma 1 che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Al comma 2, specifica che “Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
La Corte di Cassazione, Sez. II civ., con l’Ordinanza n. 31412/2019 del 02/12/2019 in un caso analogo ha ribadito il seguente principio di diritto: “l’opera deve ritenersi legittima anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue: l’art. 1102 c.c. è – difatti – specificamente destinato a regolare i rapporti condominiali e quindi prevale sulle disposizioni di cui agli artt. 905 e ss. c.c.”.
Non è dunque consentita l’automatica applicazione delle norme in tema di distanze (dalle vedute o tra le costruzioni), posto che tali disposizioni sono applicabili al condominio solo se compatibili con la disciplina degli artt. 1117 e seguenti del cod. civ.
Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario infatti stabilire se in qualità di condomino abbia utilizzato le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 cod. civ.
Ne consegue, pertanto, che è da ritenersi legittima l’opera di ampliamento di un terrazzo privato facendo uso anche di beni condominiali nel rispetto dei limiti d’uso della cosa comune previsti dall’art. 1102 cod. civ.
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