L’usufruttuario che si comporta come se fosse il proprietario è tenuto a pagare le spese condominiali per i lavori straordinari?
Secondo l’art. 67, comma 6, disp. att. cod. civ., “l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.
Inoltre, l’art. 1005 cod. civ. stabilisce espressamente che “le spese straordinarie sono a carico del proprietario”.
Il principio dell’apparenza del principio dell’apparenza del diritto e dell’affidamento del terzo, traggono origine dalla legittima e incolpevole aspettativa del terzo di fronte ad una situazione ragionevolmente attendibile ancorché non conforme alla realtà.
Tale principio è a tutela e a presidio delle regioni della parte contrattuale in buona fede che sia indotta a ritenere reale una situazione giuridica non reale.
Recentemente la Cassazione, Sez. VI Civ., con l’Ordinanza n. 724 del 15/01/2020, in conformità a quanto già espresso dalle Sezioni Unite con la Sentenza n. 5035/2002, ha ribadito che “In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale”.
La giurisprudenza è dunque concorde nell’escludere l’operatività del principio dell’apparenza in ambito condominiale in quanto il rapporto tra condominio e condomino si fonda sul diritto di proprietà che può essere facilmente verificato tramite la consultazione dei pubblici registri.
Ne consegue che per il recupero di oneri condominiali relativi a lavori straordinari il solo legittimato passivo è il vero proprietario dell’unità immobiliare e non l’usufruttuario.
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