Il lucernario deve essere considerato un bene condominiale o di proprietà esclusiva?
Per lucernario si intende quella apertura sul tetto costituita da una struttura munita di vetrate, sia fisse che apribili, che consente di dare luce e aria gli ambienti sottostanti, spesso soffitte, scale o stanze mansardate.
Il lucernario, poiché contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale, rientra sempre tra le parti comuni oppure se la sua destinazione è dare luce ed aria ad un appartamento di proprietà esclusiva deve considerarsi un bene privato?
Allo scopo di accertare la natura comune o meno del lucernario esterno all’appartamento di proprietà esclusiva occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e quindi al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
A differenza dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, i balconi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato.
Di solito i lucernari costituiscono elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.
La Corte di Cassazione, Sez. VI Civ., con l’Ordinanza n. 1422/2019 del 18/01/2019, ha affermato espressamente che la natura di bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. di un lucernario pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale “va accertata non in base al dato che esso «contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio», quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio”.
Ne consegue, pertanto, che le spese per la riparazione di:
– un lucernario condominiale verranno ripartire in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti i condomini ex art. 1123 cod. civ.;
– un lucernario privato saranno di spettanza esclusiva dell’appartamento al quale immette luce e aria.
È possibile leggere l’Ordinanza completa al seguente link
